Artigo: Indícios da Bolha Imobiliária - Parte I

Apresentaremos hoje a primeira parte de duas excelentes análises técnicas sobre a bolha imobiliária, de autoria do blog Deseconomia Brasileira

Este é um tópico polêmico e a mídia econômica dificilmente aborda o assunto. Relatórios normalmente são "viesados" pois são contratados e divulgados por imobiliárias, Secovis e construtoras. Só temos uma solução então, vamos olhar os dados!

Aí esbarramos no segundo problema. No Brasil temos uma carência muito grande de dados do Mercado Imobiliário. Não existem estatísticas confiáveis do número e valor dos negócios realizados. 

Dados sobre alavancagem via crédito são limitados pois o Brasil é o único país que tem a cultura de empreendimentos parcialmente financiados por consumidores e investidores “na planta”. Isto sem contar o financiamento informal, entre parentes e relativos (comum em países com juros nominal elevado). 

Enfim, tentar analisar o Mercado Imobiliário brasileiro é um grande desafio. A falta de dados confiáveis é perfeita para que se possa auferir basicamente qualquer conclusão que se queira, basta escolher os dados certos a serem analisados.

Pois bem, esta análise vai procurar se ater a dados que são irrefutáveis. Em economia existe uma fonte de informação que resume basicamente todas as informações disponíveis no mercado em uma única linguagem: PREÇOS.

Fato: Preços de Imóveis no Brasil nos principais centros urbanos estão altos.

Pergunta: Existe uma Bolha Imobiliária no Brasil?

Vamos perguntar ao Mercado, e ele nos responderá o que acha na linguagem de preços. Abaixo vemos um gráfico comparativo da evolução de preços do índice FIPE-ZAP de Rio de Janeiro e São Paulo e comparamos com um índice de valorização das ações de quatro grandes empresas do setor imobiliário: PDG, Gafisa, Cyrela e Brookfield. Pela limitação que temos de dados do FIPE-ZAP, o historico se inicia em 2008.

Fonte: FIPE e Bloomberg

                

Ao analisarmos os dados acima, observamos claramente que há uma incoerência neste Mercado a partir de 2011. Empresas que observam uma alta vertiginosa e constante de seu principal produto de venda, deveriam experimentar valorização semelhante. Observamos que, de fato, as ações das empresas em questão experimentaram valorização após o estouro da Bolha Imobiliária Americana (out-2008), acompanhando o movimento de alta do índice FIPE-ZAP até meados de jan-11.

O espantoso neste gráfico é observar os dados a partir de 2011! Observe que as ações de empresas do setor imobiliário experimentam desde então quedas acentuadas! No hemisfério norte do gráfico o índice FIPE-ZAP acelera alta e sobe como se pertencesse a outro mundo. A distorção é tão grande que parece que estamos comparando setores distintos e negativamente correlacionados!

Contra fatos, não há argumentos: de jan-08 a jun-13 observamos as seguintes variações:

Como é possível que empresas que tem uma valoração do preço de seus produtos de 300% em 5 anos, experimentem quedas tão drasticas em seu valor? Já sei, o preço do produto nos dá apenas uma noção na melhora das receitas, mas não aponta para o crescimento dos custos! Era de se esperar então que para tamanha queda nas cotações o custo de construção civil tivesse aumentado muito acima do FIPE-ZAP.

       
Pasmem, Segundo dados do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI do IBGE, os custos de jan-08 a jun-13 subiram 146,9%. Portanto, o mercado está vendo alguma coisa que os anunciantes do FIPE-ZAP não estão vendo.

Fonte: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/defaultindice.shtm

Alguém pode argumentar que fui tendencioso. Apesar das empresas selecionadas serem empresas de grande porte do setor, alguém pode argumentar de que eu posso ter selecionado apenas as empresas com desempenho ruim. Vamos então olhar dois indices agregados do setor: O IMOB – índice que reúne as empresas do setor imobiliário listadas na Bovespa e o IFIX – índice dos fundos imobiliários negociados em bolsa.

             
O IFIX foi lançado em dez-10, portanto vamos avaliar com este índice justamente o periodo em que começou o descolamento dos preços anunciados no FIPE-ZAP para o valuation de Mercado para ativos do setor imobiliário.

Fonte: FIPE e Bloomberg

                

Como podemos observar no gráfico acima, tanto o índice IMOB quanto o IFIX descolaram do índice FIPE-ZAP. Importante observarmos que fundos imobiliários, ao contrário de ações, não são como as empresas do IMOB. Os fundos imobiliários são na verdade cotas de imóveis!!! Ou seja, a queda acentuada do índice IFIX representa uma queda real no valor dos imóveis de Fev-13 até o momento!    De jan-13 até agora o IMOB já caiu 24,1% enquanto o IFIX caiu 12,4%!

A conclusão a partir dos fatos é de que não é o Blog Deseconomia Brasileira que diz haver uma Bolha Imobiliária, não é nenhum “consultor imobiliário” que diz isso. E não espere que eles o digam. Nos Estados Unidos a Bolha foi negada por autoridades, bancos e mídia até o momento em que efetivamente estourou. Um dado interessante e o ultimo a ser postado é o gráfico do índice S&P Real Estate. Este é um índice similar ao IMOB, mas para o Mercado Americano.

Fonte: Bloomberg

                

O gráfico acima mostra que o Mercado de ações por ser muito mais liquido que o Mercado de imóveis reage antecipadamente. No caso Americano as ações do setor caíram 30% de seu topo historico em um horizonte de aproximadamente 20 meses até que efetivamente os agentes percebessem que a Bolha Imobiliária havia estourado, levando a fase de desespero e quedas ainda mais acentuadas no Mercado Imobiliário.

A conclusão portanto, é que a leitura dos preços de Mercado no Brasil apontam fortes indícios de estarmos na fase final do estouro de uma Bolha Imobiliária. As distorções econômicas abordadas em posts anteriores demonstram o ambiente perfeito para a proliferação de uma Bolha. O cenário projetado daqui pra frente é propício para seu estouro: alta inflação, elevação dos juros/redução de liquidez e aumento de desemprego. Já temos motivos suficientes para nos preocupar com a economia agora, olhando o “time frame” de estouro da Bolha Imobiliária Americana… Imagina depois da Copa?

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