Total de acessos

Teste

quinta-feira, 19 de fevereiro de 2015

Valor: Imóveis terão queda acentuada e real dos preços, afirma executivo

"Como o mercado de fato está cada vez mais temeroso de que a economia vá continuar sofrendo e com impacto maior de desemprego, acho que vai ter uma queda um pouco mais acentuada e real dos preços dos imóveis nos próximos meses", afirma Eduardo Schaeffer, presidente do Zap Imóveis e um dos coordenadores do índice Fipe/Zap

Os preços do mercado imobiliário vão cair? É hora de vender ou de comprar? Alugo uma residência, enquanto espero um melhor momento para a aquisição? Se você já se fez alguma dessas perguntas, nada mais natural. Afinal tanto quem sonha com a casa própria quanto investidores vivem hoje momentos de apreensão ao tentar entender as tendências do setor.

Queda de 22,12% em relação a 2013
Entre os especialistas, não se espera uma queda de preços generalizada, mas sim uma alta mais orgânica, com o valor do metro quadrado dos lançamentos em um nível mais próximo ao crescimento da inflação. Até aí, nenhuma novidade. O problema é que têm ocorrido mudanças significativas na dinâmica do mercado desde o ano passado com consequências pouco previsíveis.

No segmento de residências usadas, por exemplo, conforme pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), o valor médio do metro quadrado de casas e apartamentos vendidos em 2014 na capital paulista, um termômetro do mercado do país, fechou com queda de 22,12% em relação a 2013.

Os resultados recentes do índice de preços anunciados Fipe/Zap Ampliado, que abrange tanto ofertas de usados quanto de novos em 20 cidades, sinalizam uma desaceleração acentuada no ritmo de alta dos imóveis. No ano passado, os valores de venda cresceram em média 6,70%, ou seja, colados à inflação medida pelo IPCA, que alcançou 6,41%. Foi a menor variação anual da série histórica do indicador imobiliário.

Em janeiro, a velocidade da alta perdeu ainda mais fôlego: em 12 meses, o Fipe/Zap subiu menos que a inflação, ou seja, houve uma queda de valor real. O crescimento de 0,39% no primeiro mês de 2015 ante um IPCA de 1,24%, de acordo com dados do IBGE, fez o índice de preços anunciados descer ao patamar de 6,29% em 12 meses, enquanto o indicador de inflação pulou para 7,14% no mesmo intervalo. Em 2015, os preços dos imóveis novos podem subir menos que a inflação, ou seja, apresentar uma perda de valor real.

Qualquer semelhança não é mera coincidência
Qualquer semelhança entre a era do ágio dos carros na década de 90 com a dinâmica recente do mercado imobiliário não é mera coincidência. Assim como os automóveis, os imóveis passaram por um intervalo de valorização acelerada a partir de 2007, com uma forte procura por residências para compra tendo encontrado um mercado de ofertas limitadas. E hoje também voltam a entrar em um ciclo de normalização de preços, mas em outro nível.

A partir do fim da primeira década de 2000, a liberação da demanda represada, como resultado do crédito farto e barato, aumento real da renda, confiança em alta e desemprego baixo, levou a uma escalada de preços no setor. 

Porém, os resultados recentes do índice Fipe/Zap e de entidades do setor apontam que os tempos de ágio disseminado no segmento residencial parecem ter começado a ficar para trás a partir do ano passado. No entanto, dificilmente os valores de novos projetos devem cair, de acordo com o presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes.

Segundo o dirigente, os preços de lançamentos obedecem uma dinâmica diretamente impactada pela matriz de custos do empreendimento, além de outros fatores como demanda, capacidade de pagamento do cliente e margem das incorporadoras. "[Os preços] também não devem aumentar muito em 2015. O natural é esperarmos que acompanhem a inflação", afirma Bernardes.

Executivo do mercado acredita em queda acentuada e real dos preços
Ainda que os preços de novos empreendimentos se mantenham em alta, a tendência de desaceleração da demanda diante de um quadro sombrio para a economia e o nível de emprego pode fazer os preços dos lançamentos subirem menos que a inflação, ou seja, ter perda efetiva de valor. "Como o mercado de fato está cada vez mais temeroso de que a economia vá continuar sofrendo e com impacto maior de desemprego, acho que vai ter uma queda um pouco mais acentuada e real dos preços dos imóveis nos próximos meses", afirma Eduardo Schaeffer, presidente do Zap Imóveis e um dos coordenadores do índice Fipe/Zap.

Recuo na demanda e estoque nas alturas
Dados do Secovi-SP mostram que, com a desaceleração da demanda, os estoques em São Paulo alcançaram as alturas. Segundo o relatório mais recente do sindicato, 2014 registrou o maior nível em uma década. As 29 mil unidades estimadas pelo sindicato da habitação para dezembro, número que na metodologia da entidade reúne tanto residências prontas como aquelas lançadas mas ainda não construídas, representam uma alta de 47,3% em relação a 2013. "Nós terminamos o ano com estoque bastante acima da média história, o que causa um desequilíbrio do lado de oferta e demanda. Temos um estoque médio nos últimos anos de 17 mil e terminamos o ano com 29 mil", comenta o presidente do Sindicato da Habitação.

Outras pesquisas do Secovi referentes a comercialização e novos empreendimentos reforçam a percepção de recuo da demanda. Conforme os levantamentos, a quantidade de lançamentos, embora tenha sido 11% menor comparada a 2013, superou em 50% o total de unidades vendidas na capital paulista em 2014.

A diminuição da velocidade de venda também pressiona os estoques. Segundo Fátima Rodrigues, diretora-geral de vendas e lançamentos da imobiliária Coelho da Fonseca, "fechamos [o ano passado] com velocidade média de vendas de 30% [do empreendimento] em 30 dias", explica Fátima. O novo normal implica ainda que o lançamento pode ser considerado um sucesso se os restantes 70% forem comercializados em até um ano. Nos tempos de ágio elevado, entre 2008 e 2012, um novo projeto, conforme a executiva, chegava a ser vendido em um fim de semana. "Até 2012, dois meses para vender era um lançamento considerado ruim para o mercado", confirma Fábio Sousa, diretor comercial da incorporadora Esser.

Sem desconto, não vende
Com estoques altos e demanda em baixa, o desconto se tornou uma espécie de moeda da liquidez. "Se alguém precisa vender a única solução é quebrar essa perda de confiança [do comprador], o que se faz com desconto. Com preço com desconto consegue-se vender", afirma João da Rocha Lima Júnior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Faculdade de Engenharia da Universidade de São Paulo (NRE-Poli/USP).

De acordo com José Augusto Viana Neto, presidente do Creci SP, "já existem vendedores que têm dado desconto de 30% sobre o preço pedido [originalmente]". 

Mercado de vendas em baixa, por outro lado, significa oportunidade a quem deseja comprar. "Há uma abertura muito maior para uma negociação atualmente", afirma Igor Freire, diretor de vendas da Lello. O executivo cita uma campanha feita pela própria imobiliária junto a clientes, na qual foram oferecidas unidades em estoque de incorporadoras com até 30% de desconto, em setembro do ano passado. "Sem dúvida agora é o momento para o comprador negociar preço e fazer a contraoferta. Acredito que seja um excelente momento para compra", pondera Viana Neto, presidente do Creci-SP.

"São muitas ofertas e naturalmente os preços são puxados para baixo para que consiga ter maior liquidez e desovar esse estoque mais rápido", afirma Schaeffer, do Zap Imóveis. 

(Valor Online - Finanças - 18/02/2015)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

8 comentários:

  1. Mas como assim ?! Os preços não iriam subir eternamente 30% a.a. para alegria dos investidores? Estou realmente surpreso! SQN
    A Banânia não é diferente dos EUA ou Espanha ou qq outro país onde tenha ocorrido uma bolha imobiliária: excesso de oferta um dia acaba produzindo queda de preços ... (segundo os entendidos, o estouro nos EUA apresentou um padrão diferente do da Espanha, mas para quem comprou para investir, o NABO é o mesmo ...)

    ResponderExcluir
  2. EU CONVOCO A TODOS QUE TRABALHAM MUITO PARA CONSEGUIR O SEU PRÓPRIO SUSTENTO, PARA QUE BOICOTEM A COMPRA DOS IMOVEIS, POIS AINDA ESTÃO 30% MAIS CAROS DO QUE O PREÇO QUE REALMENTE VALE. NÃO SE ENDIVIDEM POR DÉCADAS PARA SUSTENTAR A AMBIÇÃO DESENFREADA DE IMOBILIARIAS E CONSTRUTORAS QUE SÓ LEMBRAM DE VOCÊ NA HORA DE ENFIAR GUELA ABAIXO AS TAXAS E JUROS QUE LHES CONVEM. COM PACIENCIA PARA ESPERAR MAIS ALGUNS MESES, ESSE PESSOAL VAI FICAR DE QUATRO PARA NÓS COMPRADORES. AGUENTEM FIRME.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Enquanto isso continuem morando embaixo da ponte, com seu dinheiro rendendo menos que a inflação.

      Excluir
    2. Enquanto isso continue pagando aluguel para o banco e o cidadão acima é o mais inteligente, pois quem tem dinheiro, só com os rendimentos da poupança já paga aluguel + condomínio e ainda sobra. E outra, existem outras aplicações que rendem acima da inflação. Só estudar um pouquinho que não dói. Só discordo com anônimo quando diz que 30% a mais. Na verdade está o dobro do que deveria custar, basta ver os valores dos aluguéis, em torno de 0,3% a 0,4% do preço de um bolhudo, deixando o imóvel como pior investimento existente.

      Excluir
    3. Meu caro Anônimo: atualmente, se tem algo que está rendendo menos que a inflação, trazendo pânico e prejuízo, é o setor de imóveis.

      Excluir
  3. Aqui em Santo André existem milhares de apartamentos do tipo "sem condomínio" virou epidemia esse tipo de apartamento e tem nego aqui que ainda pede 350 mil por uma caixinha de fósforo de 50m2 e o aluguel é 1mil ou 0,28% hehehehe. Tem que abaixar pra 200 mil pra eu pensar em comprar, enquanto isso vou continuar no aluguel que por sinal também está caindo hehehe. Pago um consórcio de 200 mil e na época que fiz era em média o preço desses apartamentos em 2010...

    ResponderExcluir
  4. Alguém conhece corretor rico? Pq a 6% de comissão em cima de imóveis de meio milhão pra cima e vendendo como dizem q vende... eles devem ser os maiores pagadores de IR ahauhaahuahauuaha tem q deixar esses investidores com dinheiro encalhado mesmo pra deixar de zoiao e daqui a mais uns 2 anos eles realizarem um baita de um prejuízo

    ResponderExcluir
  5. Paulo Cesar-Brasileiro assalariado e palhaço do governo brasileiro23 de fevereiro de 2015 17:59

    EU CONVOCO A TODOS QUE TRABALHAM MUITO PARA CONSEGUIR O SEU PRÓPRIO SUSTENTO, PARA QUE BOICOTEM A COMPRA DOS IMOVEIS, POIS AINDA ESTÃO 30% MAIS CAROS DO QUE O PREÇO QUE REALMENTE VALE. NÃO SE ENDIVIDEM POR DÉCADAS PARA SUSTENTAR A AMBIÇÃO DESENFREADA DE IMOBILIARIAS E CONSTRUTORAS QUE SÓ LEMBRAM DE VOCÊ NA HORA DE ENFIAR GUELA ABAIXO AS TAXAS E JUROS QUE LHES CONVEM. COM PACIENCIA PARA ESPERAR MAIS ALGUNS MESES, ESSE PESSOAL VAI FICAR DE QUATRO PARA NÓS COMPRADORES. AGUENTEM FIRME.

    ResponderExcluir