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sexta-feira, 14 de agosto de 2015

Exame: Efeito bolha provoca aumento de imóveis retomados pelos bancos

Além de perder o imóvel, não há garantia de que haja restituição integral do valor já pago pelo comprador ao banco. Isso porque, ao retomar o imóvel, o banco deve, obrigatoriamente, realizar dois leilões. Se não conseguir vender o imóvel no primeiro leilão, no segundo o banco pode, em tese, vende-lo por um valor mais baixo, suficiente para quitar a dívida do comprador, diz Tapai

A falta de pagamento de prestações de imóveis financiados levou bancos a retomarem 517 imóveis na cidade de São Paulo apenas no ano passado. É o maior número desde 2004, de acordo com levantamento da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), feito a pedido de EXAME.com.

O panorama não deve ser diferente este ano: de janeiro a julho, 334 unidades foram retomadas, o equivalente a 64% do total registrado em todo o ano passado.

A alienação fiduciária, operação financeira criada em 1997, facilitou a retomada do imóvel pelo banco em caso de inadimplência ao permitir que esse processo aconteça de forma extrajudicial, via cartório. Antes, o processo tinha necessariamente de passar pelos tribunais e poderia se prolongar por anos. A operação consiste em dar o imóvel como garantia do pagamento do financiamento concedido pelo banco. Até que a dívida seja quitada, o banco detém a propriedade do bem, enquanto o comprador tem apenas a posse da unidade, que é o direito de usufruir do bem.

Caso o comprador fique inadimplente, ou seja, não pague as parcelas da dívida por três meses seguidos, o banco pode intimá-lo a pagar o valor total das parcelas atrasadas, com correção de juros e aplicação de multa. A partir dessa notificação, o comprador tem 15 dias para quitar o débito. Caso não realize o pagamento, o banco pode então solicitar ao cartório a propriedade definitiva do imóvel, que é concedida automaticamente, e em seguida, por meio de uma ação judicial, a instituição retira do comprador o direito à posse do bem.

Efeito bolha 
De acordo com o levantamento da Arisp, a quantidade de imóveis retomados pelos bancos na cidade saltou de 15 unidades em 2006 para 120 unidades em 2007. Esse crescimento foi impulsionado pelo aumento do volume de crédito e de unidades financiadas no país a partir de 2004, que passou a se intensificar a partir de 2006. Nos anos seguintes, o número de unidades retomadas pelos bancos só aumentou até praticamente dobrar de 2011 para 2012, de 190 para 389 unidades.

Em 2013, ano que registrou recorde histórico de imóveis financiados no país, foram retomados 461 imóveis na cidade. No entanto, a partir de 2014, mesmo com a desaceleração das vendas do mercado imobiliário, o volume de imóveis retomados continuou a aumentar, assim como neste ano.

O fraco desempenho da economia, a elevação dos juros e a inflação em alta deixaram o orçamento do brasileiro mais apertado, tornando complexa a tarefa de pagar em dia as parcelas do financiamento. Com o aumento do nível desemprego neste ano, a situação ficou ainda pior.

Banco não é obrigado a negociar 
De acordo com o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, o banco não é obrigado a negociar com o cliente o valor do débito. “Geralmente, não há negociação. A lei e o histórico de decisões na Justiça apontam que esse é um direito do banco”.

Por isso, Tapai recomenda que, em vez de esperar por um acordo ou negociação, que provavelmente não irá se concretizar, o comprador busque regularizar sua situação financeira antes de ser notificado. “É mais prudente buscar alternativas, como vender outros bens para quitar o débito.”

Outra possibilidade é vender o imóvel e transferir a dívida. Mas, para fazer essa transferência, o banco terá de aprovar a concessão do crédito para o novo comprador. “Isso pode complicar a venda, que pode não ser concluída até que o consumidor seja notificado”, diz Tapai. Portanto, o ideal é que o comprador busque soluções assim que perceber a existência do risco de não conseguir pagar a dívida, explica o advogado.

Restituição integral dos valores pagos não é garantida
Além de perder o imóvel, não há garantia de que haja restituição integral do valor já pago pelo comprador ao banco. Isso porque, ao retomar o imóvel, o banco deve, obrigatoriamente, realizar dois leilões. Se não conseguir vender o imóvel no primeiro leilão, no segundo o banco pode, em tese, vende-lo por um valor mais baixo, suficiente para quitar a dívida do comprador, diz Tapai.

Ou seja, o imóvel pode ser leiloado por um preço bem abaixo de seu valor de mercado. “Essa estratégia é interessante para o banco, que consegue vender o imóvel mais rápido. No entanto, o comprador tem prejuízo, pois pode receber um valor inferior à quantia já paga ao longo do financiamento”, diz o advogado.

Ele cita como exemplo um comprador que já pagou 100 mil reais de um financiamento de 200 mil reais. Caso o imóvel seja leiloado por 130 mil reais, o banco ficará com os 100 mil reais necessários para quitar o saldo devedor do financiamento, enquanto o comprador receberá apenas os 30 mil reais adicionais.

Apesar de ser possível entrar com uma ação judicial para questionar o valor pelo qual o imóvel foi leiloado, caso o preço de venda fique abaixo do valor de mercado da unidade, não há garantia de que o comprador ganhe a causa, diz Tapai. “Não há um histórico claramente favorável ao comprador nesse caso”. 

(Exame.com - Seu Dinheiro - Notícias - 13/08/2015)

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37 comentários:

  1. Vao retomar muitos imoveis.
    Os bancos vao vender bem mais barato e as contrutoras vao ficar sem vender nada.
    Quem financiou caro vai pagar um absurdo de prestacao e o saldo devedor vai ficar cada vez maior.
    Nao comprem imoveis por mais de 2mil por metro quadrado, porque nao vale isso.
    Acabou-se a farra do credito

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    1. Tudo bem que tá caro, mas 2 mil o m2 tá caro na favela ne?
      Ou vc acha que vai conseguir isso em bairro nobre? Antes dessa subida exagerada, já valia mais de 2 mil o m2 nos melhores bairros.
      Menos no delíro.

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    2. Não é assim não 07:56. Depende do local do imóvel, da qualidade das instalações, qualidade de acabamento e principalmente localização. Não sonha não !!!

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    3. .
      Tem toda a razão!
      .
      Os bancos não vão querer ficar por muito tempo com o imóvel, sabendo que vão desvalorizar e terão que arcar com os custos de imóvel vazio.
      .

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    4. Veja custo do m2. Fonte: IBGE

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    5. CTABELA IBGE CUSTO M2 JANEIRO 2015
      REGIÃO SUDESTE
      Minas Gerais 933,65
      Espirito Santo 895,27
      Rio de Janeiro 1.125,70
      São Paulo 1.054,73
      ONCORDO SEGUE TABELA IBGE JANEIRO DE 2015 O M2 ACABADO

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    6. Sou o anonimo 07:56

      Material e mão de obra ( CUSTO ) são BARATOS!!!!
      Ai voce me diz: " tá, mas tem o acabamento de "luxo".
      Respondo: 2mil/m2 ja está incluido ai!!#
      Veja bem, criterios subjetivos de avaliação de imoveis sao, como o proprio nome diz, subjetivos.
      O FATO é, construir um imovel excelente e com bom acabamento e materiais nao é impossivel não. Um acabamento melhor daria uns, sei lá, 2500/m2. Além disso, sao questoes subjetivas que tem maior ou menor valor de acordo com o tempo e a otica/visao de mundo daquele que faz.

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    7. Construir nunca foi caro, a muitos anos isto é acessível a quem quer fazer, a quem quer se dedicar, a quem não é acomodado, a quem procura a relação custo/benefício adequado a sua necessidade, enfim, aos que não tem preguiça e valorizam o suado pão, independente do segmento de renda.
      Os atravessadores vendem comodidade, facilidades, lazer presumido, o modismo proposital...ludibriam os compradores sem tempo, os ansiosos, os ostentadores, os emergentes e nadam de braçada com margem de lucro muitas vezes quadruplicada...por aqui isso funciona...funcionava...sei lá.

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  2. QUEM MANDOU ACREDITAR EM PAPO DE CORRETOR E COMPRAR IMÓVEL BOLHUDO, TÁI O RESULTADO.

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  3. OS BOLHUDOS VIRAM UM "ZEPELIN" NAS MAOS DOS "CRASSE MERDIA DO PT" OU SEJA A CRASSE D/E/F....Z...,SEM CASA, SEM EMPREGO.....
    VOTARAM 13 E DEU AZAR.

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  4. Vale a pena se os imóveis estiverem desocupados. Fora isso é pedir para ter dor de cabeça!

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  5. Quem mandou acreditar no PT e achar que era classe média?!

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    1. .
      Eu acredito no P. T.
      .
      Veja o Lulla, ficou bilionário da noite pro dia.
      .

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  6. .
    Ei, você que está querendo embarcar na compra de um imóvel, saiba que o governo do P. T. engana todo mundo. Veja os bolsos dos petistas! A maioria com cobertura tríplex de frente pro mar (como o Lulla) e, ainda tem o Zé Dirceu (capitão do time do Lulla), que voltou para o Minha Casa Minha Vida algemado, faturava milhões com propinas de empresas até dentro da cadeia. Claro, fruto de trabalho árduo. Para suportar essas lambanças, tudo aumentou de preço e ninguém mais consegue comprar imóveis, estão encalhando e desempregando os corretores (além de desemprego em todos os setores). Pior, a coisa tende a piorar.
    .

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  7. Esses cubiculos de 70m2 na verdade valem 140.000, mais que isso e perder dinheiro.Portanto pedem 320.000. e ruim hein...perdem e os bancos vendem por 100.000. E PRA CHORAR MESMO....UGH UGH UGH UGH.....

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  8. E se em 2016 não baixar?
    Não importa, vamos esperar até baixar...
    .....esperar até baixar...esperar até baixar...
    Esse movimento anti-exploração aumenta suas forças a cada dia, a conscientização das pessoas diante de algo anormal, que está totalmente fora do contexto financeiro das famílias se alastra pelos quatro cantos do país...
    Até baixar...sempre assim...don't stop...até baixar...

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    1. Não é questão se vai baixar ou não. Não é questão de achar.
      Hoje, imóvel é um ativo que teve seu preço superestimado por N fatores, e agora, esses fatores já não existem mais. A hora agora é de queda do preço. Só compra um imóvel agora aquele desinformado que compra uma ação em alta.
      Se os preços anunciados não baixaram ainda é porque os vendedores (mais precisamente os corretores) tentam manter a aparência do mercado, e com isso dão um tiro no próprio pé, pois não percebem que, quem tem dinheiro prefere auferir os ganhos do rentismo, e com os preços de imóveis ainda altos, no rentismo permanecerão. Ou seja, o mercado estagnado, com vendedores sem vender, corretores sem ganhar nada, e compradores com o dinheiro em outro mercado - o financeiro.

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  9. Parece que o povo tá sendo testado...kkkkkkk
    Anunciam os mesmos imóveis a meses, e agora com 20, 30k a menos e não vira nada...
    Acordem corretores...
    O papo é sério, o preço é no mínimo 30% menor pra receberem alguma ligação...não percam tempo com brincadeiras...

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  10. Falei no primeiro comentario: Com bom acabamento em local medio para alto no MAXIMO 2mil/m2". Alem desse valor, esta muito caro!!!
    Não existe custo de material e mao de obra que justifiquem preços acima disso.
    ESQUEÇAM incc e afins. Balela das construtoras!!! Coisa pra pegar TROUXA que nao vai a rua e nao pesquisa preço.
    O milheiro do tijolo varia em torno de 1000 reais ja ha uns 3 anos. Dependendo da quantidade voce compra ate mais barato, direto da ceramica.
    Cimento? Tambem na varia tanto assim nao!!! Nos ultimos 3 anos de 19 a 21 reais o saco.
    Mão de obra? Pedreiro muito bom que vai do zero ao acabamento, incluso hidraulica, voce acha por sendo bem pago, 400 reais/ m2.
    Façam as contas!
    Digo de novo: não existe material ou custo de mao de obra que justifique o que estao cobrando!!!!
    50% de desconto e ainda assim teriam um lucro fabuloso!!!!

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    1. Você considerou os impostos altíssimos e o valor do terreno, fiscalização, etc.., etc...??

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    2. Considerei!!!! Ja existe estudo regular de custo de m2!!!!! IBGE, citado acima!!!!
      Ora, imposto não é 100% e mesmo que o fosse não chegaria aos valores que, as vezes, sao de 200% a 300% maiores que seus custos.
      Não teime. As causas dos preços chegarem onde chegaram foram: especulação impulsionada pelo crédito facil e a falta de educação economica do brasileiro.

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    3. 02:24, eu reformei meu apartamento e gastei mais q 2000/m2.

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    4. 19:31
      Só? Barato demais kkkk!!!

      Na proxima reforma ou se for fazer mais alguma coisa te indico pessoal de reforma de " alto padrão por menos ou mais que isso, dependendo do tanto que puder gastar.

      Digamos, 1900/m2 ou 3000/m2.
      Ganho 10% no contrato quando arrumo os bobos pra pagarem pelo projeto "de alto luxo" kkkkk

      Ai, conhecido ergueu casa de 45k com acabamento de " primeira ' rsrsrs. Isso uns 2 anos atras...
      Vendeu por 300k, porque sabe como é né, tava valendo e imovel sempre valoriza né?
      O casal que comprou esta com 2 prestacoes atrasadas. Nunca deixam chegar a 3 pra nao perderem kkkkk
      Esses dias o marido confessou o medo do desemprego porque estao cortando na firma....
      Maaaaassss, o imovel já deve estar valendo uns 850k, né?

      Esquece nao.... se fizer outra reforma, te indico empresas TOP rsrsrs

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  11. Ai anonimo 19:04
    Como voce foi pesquisar, de uma olhada nos custos do imovel popular com o de acabamento medio para alto.

    Pergunta: pq sera que imoveis populares tem custo de imoveis de acabamento superior?
    Kkkkk

    Carta de credito nao é dinheiro e povao embarcou bonito na farra das construtoras, que venderam caro algo de padrao construtivo MUIIIITO , MAS MUIIIIITO INFERIOR!!!!!

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    1. Ai anonimo 21:10

      Essa exploraçao toda, nao justifica os preços altos praticados.O paga 5 leva 1, cobrando 5700,00 por m2 ,
      Esta ai a lambança generalizada no mercado de imoveis.MERCADO RECESSIVO,ENDIVIDADOS,NAO TENDO COMO PAGAR OS "BOLHUDIS".

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  12. As imobiliárias tão nem vendo o que está acontecendo, pois possuem um colchão de recebíveis ( porcentagem dos aluguéis bolhudos) o suficiente para atravessar estes 3 ou 4 anos em stand by, deixando apenas as corretagem de fora das suas estratégias comerciais.
    Os corretores ( não corvos ), sabem da realidade mas não podem se impor à ignorância do proprietário ambicioso ( deixa espumar), pois isso é perder a própria carteira conquistada na luta do dia a dia.
    O resto é resto, e rumo aos preços honestos e verdadeiros, quem rodou, rodou e tomem dramin pra não vomitar...

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    1. Verdade,pois estava vendo uma casa no alphaville para trocar,pedi para um engenheiro do proprio banco itau avaliar o imovel em questao: resultado pedido= 1 480,000 avaliado 870.000, e olha que e tudo de primeira linha com 01 ano de construçao e 320m2 de area construida num terreno de 500m2.

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    2. AQUI NA BANANIA NEGOCIAM -SE APENAS VALORES,TAXAS,JUROS, A MERCADORIA E O QUE MENOS INTERESSA.PAGA 5 LEVA 1.TEM GORDURA "A RODO PRA QUEIMAR NESSES PREÇOS",SE BOBEAR CHEGA A 70%.....FONTE IBGE INDICE DA CONSTRUÇAO CIVIL 2015 E OUTROS SITE DA INTERNET.

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  13. Esse povo sonha demais com esses comentários! Não tem ideia do que é alto luxo. Não sabem preços de metais (torneiras de primeira qualidade, por exemplo), granitos e mármores e porcelanatos de qualidade! Janelas a prova de som! Sistema de split, armários em todos os ambientes! Água quente até no tanque! Acordem pra vida!

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    1. Nunca vi alto luxo com mármore carrara e acabamento em madeira de lei.
      Só compensado barato e torneira de 1000 reais.
      Isso que voces vendem nao é alto luxo. É modinha de péssimo gosto e materiais ruins.
      Larga mao de ser bobo corvo. Vai enganar em outro lugar. Aqui nao!!!!

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    2. 17:12
      Alto padrão implica em que o local do imóvel, a arquitetura, a alvenaria impecável, e outros quesitos diferenciados o tornem alto padrão.
      Isso o que VC mencionou chama-se acabamento, e isso é apenas o complemento do alto padrão, com 50 ,70k dá e sobra pra fazer o que VC mencionou, não justifica preço estratosférico nenhum, isso é distorção proposital de conceito.
      Compre um Camaro com motor de fusca...vai...

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  14. Se ferrem com essa crise, corretores de imóveis, construtores de casas geminadas e apartamentos, e investidores em imóveis bolhudos. Qualquer buraco (lote) hoje ou lata de sardinha (apartamento e casa geminada) eles acham que valem fortunas. Corvos carniceiros; Bando de especuladores.

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    1. Exatamente, raridade achar um corvo que vendeu algum imovel esse ano,preço ira cair e muito e mesmo assim nao venderao....imovel de 300 mil na verdade vale 135 mil.....ou fique com as despesas. E ISSO AI.

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  15. O lula de decidiu baixar os juros sem motivo e sem investmentos no pais entao liberaram credito e um imovel q valia 100 mil pediam 300 mil e um monte de troxas compraram e outros aumentaram os imoveis achando que ganhavam e os sanguessugas começaram a infacionar os preços por conta dos juros baixos resultado hj os juros estao altos e imoveis tb quem tinha que ganhar ja ganhou e hj aplica e vive de juros e para as sardinhas sobrou dividas e imoveis fechados e agora a crise que começou a ser anunciada em 2010 e um bando de trouxas eram investidores e hj sao devedores.....quem era pobre esta ficando miseravel e quem e rico ficando milionário com a aior taxa e juros do planeta....este e o brasil colonia prazer!

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    1. A isso damos o nome de capitalismo, livre mercado. As más escolhas de pessoas em se endividar além da solvência não pode ser atribuída ao Estado. Esse só ofertou crédito e possibilitou que milhões comprassem a moradia própria. Quem agiu sem pensar e avaliar a situação, agiu como criança.
      Não tem almoço grátis.

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    2. exatamente 08:24
      Quem se endividou, quem pegou emprestado para realizar o "sonho", foi o individuo. É decisão individual que deveria tomar de acordo com o valor do bem em questão e de sua capacidade de horar com o compromisso assumido.
      Se o INDIVIDUO não estudou, não pesquisou preços e não avaliou o real valor do produto que estava adquirindo a credito, o estado não tem nada haver com isso. É decisão individual e não coletiva. Suas consequências são, e devem ser, para o individuo e não para o coletivo da sociedade, visto que, caso obtivesse vantagem esse mesmo individuo não socializaria o que auferiu com o coletivo.

      Acordem para a vida. Pesquisem antes de comprar e deem valor ao seu esforço e dinheiro. Só bala no sinal tem valorização de 100%. Credito não é dinheiro e tijolo não valoriza exponencialmente não.

      Faltando muita educação financeira e uma boa dose de realidade para o brasileiro.

      Brasil é atrasado, subdesenvolvido, e não sairá tão cedo dessa condição se mantidas as linhas atuais de condução da educação brasileira.

      ladeira abaixo!!!!

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    3. 09:39 - Perfeito o comentário!!
      Empresário visa lucro e não está errado. Errado é aquele que é mal assessorado e tem falta de cultura financeira embarcando nesse barco furado.
      A lei de mercado é definida pelo consumidor. Por isso que o carro no Brasil é o mais caro do mundo!

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