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segunda-feira, 23 de janeiro de 2017

Portal Uol: Crise e falta de liquidez do setor imobiliário estimulam permuta

Contribuição de um leitor anônimo

“Diante da crise financeira e falta de liquidez do mercado imobiliário, é cada vez mais comum a utilização de outros bens como pagamento de parte ou de totalidade do preço” [...] “Trata-se, em bom português, de uma barganha, em que as partes trocam os bens por determinados valores e, se necessário, complementam o restante do preço através de uma das formas mais comuns de compra e venda, seja por recursos próprios, FGTS, financiamento ou carta de crédito de consórcio”

A permuta de imóveis está sendo cada vez mais  utilizada pelo mercado. A depender da área, quem repassa um terreno a uma incorporadora ou construtora pode receber de volta até 20% dos apartamentos que serão construídos no local. A troca também pode ser feita entre uma residência e um outro bem, como um automóvel.

Bernardo Romano, presidente do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI)estima que cerca de 70% dos empreendimentos imobiliários da atualidade envolvem algum tipo de permuta, em função da falta de recursos por parte das incorporadoras para fazer todo o pagamento em dinheiro.

“O mercado vem desenvolvendo formas alternativas, como a permuta com torna, quando há parte em dinheiro na troca, a permuta de unidade futura, quando um dos imóveis ainda será construído, e a permuta financeira”, declara Romano.

Ele reitera que normalmente, aquele que entrega o imóvel se torna parceiro no recebimento de créditos com a venda de unidades a serem construídas no imóvel entregue. “A permuta é um meio muito interessante de viabilização dos negócios”, avalia.

Troca de imóveis
Menos comum, a troca de um apartamento por outro é uma possibilidade que tem sido aventada por agentes do mercado. Nesses casos, o negócio geralmente envolve o pagamento de uma diferença em dinheiro, pois dificilmente ambas as unidades têm o mesmo valor. É a chamada permuta com torna, mencionada por Romano.

“As diferenças entre preços são resolvidas através de negociação”, afirma o advogado, que também é professor de direito imobiliário.

“Diante da crise financeira e falta de liquidez do mercado imobiliário, é cada vez mais comum a utilização de outros bens como pagamento de parte ou de totalidade do preço”, afirma o diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Alagoas, Anthony Fernandes Oliveira Lima.

Lima explica que não há limitação legal para a prática de permuta (que pode ser inclusive entre um imóvel e um automóvel).

Mas o executivo ressalta que é preciso se cercar de cuidados, como em qualquer operação de compra de imóveis, como a checagem da documentação do imóvel e do proprietário, incluindo certidão negativa, e checar a eventual existência de débitos junto ao condomínio ou das contas de água, luz e gás, por exemplo.

A permuta está prevista no artigo 533 do Código Civil brasileiro.  A lei estabelece que as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, em uma compensação recíproca, com cada permutante pagando metade das despesas da troca, incluindo o imposto sobre o valor dos bens trocados.

Quando se tratar de pessoa jurídica, é preciso verificar o contrato social e a última alteração contratual, acompanhados da certidão simplificada atualizada expedida pelo órgão onde a empresa estiver registrada. Essa certidão tem  validade por 30 dias.

Quando o vendedor é pessoa física, é necessário ter as certidões de casamento ou nascimento atualizadas de todos os proprietários. A validade é de 90 dias.

Além disso, é preciso ter as certidões negativas de ações  ajuizadas, expedidas pela Justiça Comum (estadual), Justiça Federal e Justiça do Trabalho, em nome de todos os proprietários. Validade de 90 dias.

“Trata-se, em bom português, de uma barganha, em que as partes trocam os bens por determinados valores e, se necessário, complementam o restante do preço através de uma das formas mais comuns de compra e venda, seja por recursos próprios, FGTS, financiamento ou carta de crédito de consórcio”, explica.

Lima considera que a vantagem da permuta é que ambas as partes ficam livres dos bens que querem vender e, ao mesmo tempo, adquirem os que pretendem comprar numa só negociação. “Há casos, entretanto, em que uma das partes aceita o outro bem como parte ou totalidade do pagamento por se tratar de bem de mais fácil alienação. O exemplo mais comum é a permuta de um imóvel por um veículo”, aponta o diretor da ABMH.

O que levar em conta na permuta
Visita - Conheça bem o imóvel antes de assinar o contrato, visitando-o em horários diferentes do dia, para conhecer a realidade do local,  como a segurança e a vizinhança. Pergunte sobre odores, desapropriações, vazamentos, desabamentos e inundações.

Despesas extras - Verifique quais serão as despesas extras. Além do preço do imóvel, o comprador deve lembrar que terá gastos com mudança, despesas com instalações elétrica e hidráulica, à eventual compra de móveis e eletrodomésticos, decoração, tributos, custas cartorárias, entre outros.

Especialista - Recorra à consultoria de um especialista, que deverá analisar toda a documentação.

(Portal Uol -  A Tarde - Imóveis - Notícias - 14/01/2017)

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44 comentários:

  1. Materia muito instrutiva e atualizadora

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    1. Muito instrutiva,,,e prova tbm que o povo e burrinho "da silva".Que nao sabe matematica,desqualificado pra assumir dividas.kkkkkk pra 35 anos.

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  2. Só faltou a matéria citar o valor de comissão que a imobiliária recebe, 6% do vendedor e 6% do comprador, ótimo negócio... para a imobiliária é lógico.

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    1. Claro que o maior interessado é a imobiliária, em um só negócio ganha duas comissões.

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    2. Corvos aparecerão e dirão que é um ótimo negócio, só que não dirão que o bom negócio é para eles que receberão 2 comissões. Farão de tudo para convencer os proprietários.

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    3. É só negociar. E, se o comprador não tiver contrato com a imobiliária, não tem o dever de pagar a comissão.

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  3. Troco banana por imóvel na planta

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  4. Quem diria, hein? Parece que o dindin sumiu mesmo...Agora já estão apelando para o escambo...aceitam uma Marajó 85, um PlayStation e um MinasCap no negócio? E minha proposta vale só até amanhã

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    1. Boa obs,...troca-troca...Cade meu dinheiro?...kkkkkk.. bom, pelo menos nao se paga 3 e leva 1 nehhhhh......

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  5. Cuidado com a documentação e registre a propriedade imobiliária. Nada de contratos de gaveta. Acha caro o registro? Não compre imóvel.

    Tenho visto vários conhecidos arrependidos com a troca de imóveis. Tiveram de reduzir o padrão de vida por conta dos gastos com a nova morada. Foram seduzidos pela facilidade representada pela utilização de imóvel e carro como parte do pagamento, mas não levaram os outros gastos em consideração. Tiveram queda de padrão de vida (apesar do upgrade residencial)...

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    1. Fiz a permuta do meu imóvel mês passado. Passei por 450k e completei 300k à vista, uma pechincha pra região. Apartamento pronto pra morar. Melhor localizado.Com infra, coisa que o meu não tinha. Tô satisfeitíssima.

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  6. Se permuto um único imóvel ( A ) por valor escriturado por X
    por outros B e C, que escriturados ultrapassem o valor do A, pago imposto?

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    1. Se fores o dono de B e C, deve pagar o IR sobre o ganho de capital, se o valor pelo qual B e C foram incluídos na transação ultrapassar o valor de compra e não houver a incidência de uma regra de isenção. Deves pagar também o ITBI sobre o valor de A ( imóvel que estás adquirindo) e as taxas do cri para registro do A.

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  7. Se eu fizer uma permuta e receber a torna, posso utilizá-la para comprar outro imóvel "residencial" dentro de 180 dias e lançar mão da isenção de IR (ganho de capital)

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  8. Comprar imóvel na planta pode sair mais caro
    Comprar imóveis na planta em Belo Horizonte pode sair mais caro do que adquirir um pronto para morar. Além do risco de atraso, a opção por um imóvel que nem começou a ser construído pode acarretar prejuízos irreparáveis, caso construtora ou incorporadora decretem falência. O alerta parte do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da seção mineira da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio Pereira.

    Segundo Pereira, de cada cem imóveis vendidos hoje na capital, 85 são negociados na planta ou em fase de construção. A parca oferta de terrenos na capital mineira e a supervalorização dos que restam, ainda de acordo com o especialista no mercado imobiliário, não justificam a oferta de unidades ainda na planta pelo mesmo preço ou mais caros de um imóvel já finalizado.

    “A lógica sempre foi outra. É o valor da unidade já pronta que define até quanto pode ser pago por um terreno”, diz Pereira. “Não há como o proprietário de um terreno exigir um valor exorbitante, pois atender sua ganância inviabiliza a venda das unidades e os construtores sabem disso, uma vez que eles pagam o valor justo pelos lotes”, completa ele.

    Com casamento marcado para o fim de 2015, o advogado Luiz Felipe Barbosa, 30, e a fisioterapeuta Andréia Gonçalves Silva, 28, procuram há quatro meses um apartamento e constataram que o preço de imóveis na planta não difere tanto dos prontos para morar.

    “A diferença mínima que encontramos nesse contexto é de 90%”, diz Barbosa, revelando que até mesmo a localização, o padrão e a área são bastante similares.

    “Observamos essa situação até mesmo em imóveis da mesma construtora. Acho que valerá mais a pena comprar um pronto para morar”, constata.

    Sem lançamentos. Os lançamentos em baixa, afirma Kênio Pereira, são o principal fator que leva as construtoras a não se preocuparem em vender de imediato as novas unidades. “Essa situação é estranha, pois os preços atualmente não estão subindo bem acima da inflação, como ocorreu no período de 2006 a 2011 e que gerou excelente lucratividade para quem investiu na planta naquela época”, acrescenta o especialista.

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    1. Troco plantaçao de mandioca e bananas, por casa de condominio com valor de 500,00 reais no maximo....kkkkk "Brazuka adora levar mandiocada e escorregar em bananas" kkkk... Eita pais do NUNCAAAAAAAAAA.....

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  9. O mercado realmente está muito ruim. Tem banco oferecendo empréstimo com garatia de pagamento o FGTS Inativo da pessoa. Imóvel com entrada o carro usado. Aluguel de imóvel para futura compra, descontando os alugueis pagos no valor de venda. Lojas e salas comerciais com até 2 anos de aluguel grátis, inquilino apenas pagando despesas do imóvel. Imóvel pronto com "desconto" e ficando com valor igual ou menor que na planta. Redução de aluguel na renovação de contrato senão o inquilino procura outro. Enfim... sobrou o bagaço da laranja. Ainda tentam tirar algum suco. Admiro a criatividade mas a conta chegou. Foi tanto oportunismo, mentiras, "facilidades" que acabaram com o mercado. Alguns dizem que é um ciclo. Pode até ser!! Mas...não acredito em um reaquecimento. Quem é pai/mãe de família está sentindo no bolso. Espero, torço, desejo que aprendam alguma coisa. Não sou um especialista nos assuntos econômicos. As vezes erro também. Mas na dúvida é melhor não gastar. Chega de empolgação Brasiiiil!!!

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    1. Os bancos estao de olho...no seu "fundinho"..kkkkk..a raspa do tacho e o fgts..quando acabar, o brazuka burro vai comer pao x pao e olha la. Intervençao militar ja no regresso nacional.

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    2. O Própriotário da casa onde morava, não aceitava negociar, pelo contrário solicitou aumento. Procurei outro imóvel, hoje pago R$ 600,00 a menos (25% a menos que eu pagava e estou morando em um imóvel melhor, com portaria 24 H, 03 quartos, 120 m2, e lqser completo, onde eu morava não tinha nada disso. Como existe propriotário imbecil.

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    3. Comprar somente em 2020. Manter o dinheiro aplicado. Exemplo um imóvel que custa 500K, se aplicar 500K a 1% em 2020, renderá aproximadamente 200K. Caso o imóvel continue 500K, terei 500 K + 200K = 700K. Dará para comprar esse imóvel e ainda sobrará 200K.Talvez o imóvel caia de preço até lá.

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    4. Estou com o mesmo pensamento. Quero. comprar um imóvel tb mas com. os preços de agora, sem chance. 1% de 700mil = 7000. Alugo uma cobertura e sobra muito!!!

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  10. Na Chom, Na Chom, invistam lá, sempre valoriza 30% a.a.

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  11. Tenho um terreno,que está declarado,por 5000, na PF.Estou fazendo uma permutac/ torna,200.000 apto,e 150.000dn.Eu abrir uma empresa imobiliaria,lucro presumido comprar este terreno por 5000, e depois negocia-lo na PJ seria melhor opçao?Vou pagar imposto só DN,como na PF? Ou fazer avenda na PF e pagar 15% do DN?

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  12. É a classe média do PT , vida farta, crédito infinito, foda se o dia de amanhã!
    Estamos no ritmo da música petralha, o funck pervertido.
    O PT regaçou com o Brasil.

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  13. comprar na planta, jamais farei essa loucura.

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  14. imovel é e sempre sera o melho negocio a si faze, e tambem é o mais seguro sempre. melho paga por uma imovel quw vai ser tue pra sempre, do que paga aluguel e nunca reave esse dinheiro; quem fala mau é por que nao tem condicao de compra.

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    1. kkkkkkkk, suas piadas precisam ser renovadas, vá estudar.

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    2. Estás completamente desatualizado sobre as condições econômicas do Brasil. Procure se informar e verá que o povo não tem dinheiro para enfiar nesses pombais vendidos a preços exorbitantes.

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    3. Estudar também é um ótimo investimento.

      Sendo um dos seus benefícios é aprender a ler e escrever, algo que parece não fazer parte de seu cotidiano, tenha uma boa tarde e bons estudos.

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    4. Boa tarde!
      É possível fazer permuta de imóvel ainda sendo financiado, ou só imóveis já quitados com escritura?

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    5. Como e o "melhor negocio" que pra se chamar de seu, leva 35 anos...kkkkk...e um bockó mesmo.Vai fazer o Mobral oh...

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  15. Também tenho muitas dúvidas sobre o assunto, mas penso que há um equívoco no texto, na parte em que é dito que "Se um imóvel declarado por R$ 1 milhão for permutado por outro, de valor de mercado equivalente, mas declarado por R$ 200 mil, a pessoa que antigamente declarava R$ 1 milhão vai passar a declarar a posse de um bem de R$ 200 mil e vice-versa. E ninguém paga IR."

    Não sei se interpretei errado o que o texto quis dizer, mas peço que verifique a seguinte situação (ressalto que não sou especialista, e que também tenho muitas dúvidas - solicito analisar sobre o que discorro a seguir e verificar se eu é que cometi algum erro de interpretação):

    Suponhamos que a pessoa "A", na sua declaração de bens, tinha o imóvel de R$ 1 milhão e a pessoa "B", na sua declaração de bens, tinha o imóvel de R$ 200 mil. Ambas decidam fazer a permuta, pois consideram que, em valor de mercado, ambos os imóveis valem R$ 1 milhão, ou valem R$ 800 mil, ou valem R$ 200 mil - não importa).

    Pelo que pude encontrar na Internet (por exemplo, no site da Receita Federal - http://www.receita.fazenda.gov..., nas suas respectivas declarações de bens, a pessoa "A" dará baixa no imóvel de R$ 1 milhão, e lançará o imóvel recebido por esse mesmo valor (R$ 1 milhão). E a pessoa B dará baixa no seu imóvel de R$ 200 mil e lançará o imóvel recebido pelo mesmo valor (R$ 200 mil). Ou seja, ambas as partes ficarão com o valor do seu patrimônio inalterado. Eis por que acho que minha interpretação está correta: Se a pessoa que tinha o imóvel de R$ 1 milhão passasse a declarar o novo imóvel por R$ 200 mil, quando decidisse vendê-lo teria um lucro de R$ 800 mil, e teria que pagar imposto sobre esse lucro. Ora, se ela tivesse ficado com o imóvel original, seu lucro seria zero, e ela não pagaria nada. Então, quem é que se disporia a permutar um imóvel por outro, se o da outra pessoa estivesse sendo declarado pela outra pessoa com um valor bem mais baixo ? O prejuízo da pessoa com o imóvel de valor "declarado" maior seria muito grande.

    Espero que tenha conseguido me fazer entender. Se não consegui, por favor, consultem o link acima, da Receita Federal, e observem que os exemplos dados seguem o que eu discorri acima, ou seja, as partes envolvidas lançam os imóveis recebidos pelos mesmos valores dos imóveis que tinham anteriormente, e não pelos valor que a outra parte declarava o imóvel que entregou. Espero ter ajudado de alguma forma.

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  16. Alguém tem notícias do triplequissssss cachaceiro. Será que ele aceita permuta

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  17. Suponhamos que existam dois apartamentos, um em nome de um dos cônjuges e o outro imóvel no nome do outro, ambos casados em comunhão parcial de bens, se ambos quiserem permutar um dos imóveis com torna (valor inferior a 440 mil), e recebendo o valor da diferença da permuta, terão isenção do IR? Mesmo que um dos cônjuges tenha em seu nome o outro imóvel? Na lei diz possuidor de um único imóvel... é isso? Ou pode-se ter mais imóveis, mas dentro do período de 05 anos não haja feita nenhuma transferência ou permuta?

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  18. Com todo respeito, esse blog não é para assessoria, mas para denunciar a corrupção do setor imobiliário para que um pouco de justiça seja feita por aqueles que foram lesados pelos Corretores de imóveis, vulgos, Corvos.

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    1. A Permuta Imobiliária - É uma tendencia do mercado que vem se firmando cada dia com mais popularidade, é um contrato bilateral oneroso , comutativo, translativo da propriedade, título obrigatório de transferência de imobiliária.Hoje, O mercado imobiliário em baixa, falta crédito, o dinheiro estar muito caro, uma boa alternativa para suprir as dificultades das Construtoras, incorporadoras e imobiliárias e proprietarios de terrenos para construção é partir para uma permuta, que sempre o proprietário do terreno sai ganhando, dependendo de como fazer um contrato com a devida porcentagem de permuta, e, o Construtor ou incorporador com o dinheiro que seria pogo pelo terreno , praticamente constroi o imóvel sem se endividar financeiramente. Uma boa permuta é sucesso para ambas as partes. Eu, recomendo ?

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    2. Qual é o artigo e o numero da lei que diz sobre a isençao do imposto de renda sobre a permuta sem torna

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  19. É possível fazer permuta de imóvel ainda sendo financiado, ou só imóveis já quitados com escritura?

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  20. Tinha uma casa residencial que utilizei em uma incorporação com uma construtora, que fez um contrato de permuta, minha casa foi adquirida em 1982 e o valor declarado no IRPF foi +ou- R$ 40.000,00, recebi na troca pela incorporação, no mesmo local, 2 lojas e dois apartamentos, o valor de mercado da casa e ou dos imoveis recebidos em troca gira em torno de R$ 800.000,00, estou vendendo um dos apatos. posso utilizar os benefícios de redução base calculo para IR desde 1982 nesse aparto que estou vendendo?

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    1. As anteninhas do Chaplin Colorado estão captando que é um CORVO DETECT para desviar o foco.
      Vá voar em outro milharal corvos passa fome!

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