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quinta-feira, 22 de março de 2018

Portal EM: Distratos na compra de imóveis preocupam incorporadoras


Além disso, pesa o fato de os sinais de recuperação da economia indicarem para uma retomada ainda muito lenta – o setor espera que os lançamentos e as vendas cresçam 10% em 2018 –, o que pode impactar nos índices de inadimplência do setor

Grande gerador de empregos, o setor da habitação é tradicionalmente uma das alavancas para a expansão da atividade econômica. Mas o crescimento do setor está diretamente ligado a fatores como emprego, renda e crédito. Com o desemprego em patamares recordes e a expectativa do consumidor ainda bem abaixo da média, as incorporadoras vêm acumulando casos de rompimento de contrato, o chamado distrato.

O total de distratos – imóveis devolvidos pelo comprador antes da conclusão da obra – medido pelo levantamento feito em parceria entre a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que reúne 20 empresas) e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) mostra que o momento mais crítico foi em 2015, quando 47.623 contratos foram rompidos por iniciativa do comprador do imóvel. O recorde em um único mês nesse período de aferição foi registrado em julho de 2015, quando os distratos chegaram a 5.100. No ano passado, o indicador apontou um total de 34.581 contratos desfeitos, o menor volume em quatro anos.

De acordo com a Abrainc, no acumulado em 12 meses (até novembro de 2017), 43,7% dos distratos se referiram a imóveis de médio e de alto padrão, 34,1% faziam parte do programa federal Minha casa, minha vida e os 22,2% restantes entraram na categoria “outros e sem informação”.

Em 2014, do total de vendas de imóveis em construção, 34,5% dos contratos foram rescindidos por parte do comprador. Em 2015, esse número subiu para 42,9%, chegando a uma nova alta em 2016, com 44,15%. No acumulado em 12 meses (até novembro de 2017), foi registrado um recuo, chegando a uma média de 32,3%. A concentração maior é no médio e alto padrão, 43,8%. Já o Minha casa, minha vida representou 17,7%. Essa dificuldade afeta o setor como um todo, tanto pequenas quanto grandes incorporadoras.

Apesar da queda desse número, as incorporadoras continuam preocupadas com a insegurança jurídica que a questão desperta. Desde o ano passado se intensificaram as conversas entre as empresas do setor, representantes de órgãos de defesa do consumidor e do governo para que se chegue a uma regulamentação desse tipo de ruptura de contrato. Hoje, o que prevalece são as decisões dadas pelo Judiciário, caso a caso. Na maioria das vezes, a incorporadora tem de devolver até 90% do que foi pago pelo cliente.

Além disso, pesa o fato de os sinais de recuperação da economia indicarem para uma retomada ainda muito lenta – o setor espera que os lançamentos e as vendas cresçam 10% em 2018 –, o que pode impactar nos índices de inadimplência do setor.

“Em 2010, tivemos R$ 42 bilhões de volume de vendas. No ano passado chegamos a apenas R$ 13 bilhões. O setor precisa de mais segurança jurídica para que haja confiança nos investimentos”, aponta Luiz França, presidente da Abrainc. A queda na receita também refletiu na geração de postos de trabalho e na arrecadação de impostos. Entre 2010 e 2017, os impostos recolhidos pelo setor saíram de R$ 10,7 bilhões para R$ 2,5 bilhões. Além disso, foram cortados cerca 1 milhão de empregos.

“Nesse ambiente, perdeu a sociedade com os cortes de empregos no setor, perdeu o governo com a queda na arrecadação e perderam as famílias que precisaram esperar mais pela entrega dos empreendimentos por causa da quantidade de distratos, que comprometeram o caixa das empresas”, diz o presidente da Abrainc.

Lógica do mercado imobiliário
O atraso na entrega de obras acontece, segundo França, por causa da lógica do mercado imobiliário. O presidente da Abrainc explica que, antes de fazer uma incorporação imobiliária, a empresa avalia se há compradores, ou seja, se haverá demanda. A partir daí, prepara seu caixa para trabalhar da seguinte forma: do lançamento do empreendimento até a entrega da chave o comprador desembolsa, em média, 20% do valor do imóvel. Os outros 80% costumam ser financiados.

Se os compradores começam a desistir do negócio, o banco com o qual foi feito o acordo de financiamento entre a incorporadora e o futuro proprietário passa a ver um risco maior naquele negócio, já que começam a faltar interessados. “A garantia do banco é o volume de vendas. As incorporadoras precisam ter uma boa capacidade financeira para tocar a obra. Quando há um descasamento, todos perdem”, afirma França.

Para o executivo, os casos de distrato são um constante sinal de alerta para as incorporadoras. “O problema de caixa causado por essa desistência na compra cria um grande descompasso financeiro. Imagine que a incorporadora já colocou dinheiro na obra para que ela seja entregue no prazo. Aí o cliente desiste do negócio e eu tenho de devolver o que ele pagou. Mas o dinheiro já foi empatado na construção. Não tem como devolver areia ou cimento. Por isso temos tantos casos de empresas do setor em recuperação judicial Brasil afora”, alerta o presidente da Abrainc.

Na sua avaliação, os distratos não estão acontecendo apenas por dificuldades econômicas dos compradores, mas também porque muitos querem desfazer o negócio diante da queda do preço do imóvel, em particular aqueles que fizeram a aquisição como um investimento, não para moradia.

Conselheiro jurídico do Sindicato da Construção de São Paulo (SindusCon/SP) e sócio do VBD Advogados, Olivar Vitale explica que começa a crescer na Justiça o número de decisões de juízes que favorecem apenas quem comprovadamente não tem condições de pagar as prestações do imóvel. “Em casos assim, eles avaliam sob o aspecto social a decisão do distrato, mas o mesmo não tem valido para os investidores”, comenta. Segundo Vitale, uma legislação específica para os casos de rompimento de contrato aumentaria a segurança jurídica, “não apenas para as incorporadoras, mas também para os compradores”.

Retomada?
Apesar dos sinais ainda pouco evidentes de recuperação, o setor espera melhorar o desempenho em 2018, com previsão de aumento nas vendas de cerca de 10%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Finanças comprometidas
Dois casos recentes de empresas do setor que tiveram de recorrer à recuperação judicial, impactadas pela conjuntura do setor e pelos casos de distrato, foram a Viver Incorporadora e a PDG Realty. No último dia 12, o conselho de administração da Viver aprovou o aumento de capital da companhia na faixa de R$ 178,2 milhões a R$ 1,187 bilhão.

O objetivo é conseguir executar o plano de recuperação judicial e, além disso, reforçar o caixa da companhia. Essa capitalização será feita por meio da conversão de títulos da dívida que fazem parte da recuperação judicial e a emissão de 90 milhões a 599,996 milhões de ações, com cotação de R$ 1,98 por papel. O plano de recuperação judicial da Viver foi aprovado em novembro passado. Seus passivos chegam a cerca de R$ 1,2 bilhão.

Em dezembro passado, a PDG aprovou seu plano de recuperação judicial depois de 10 meses de muita conversa com os credores. A missão é reestruturar R$ 5 bilhões em obrigações. Parte dos recursos virá da venda de ativos e a conversão do valor devido aos credores em ações.

(Portal Estado de Minas - Notícia - Economia - 20/03/2018)

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19 comentários:

  1. ¨O setor espera um aumento de 10% nos lançamentos e nas vendas para 2018¨. E vocês acham pouco? É uma recuperação fantástica, levando em consideração quatro anos de retração.

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  2. Tem 05 anos que estou falando, falando... ninguém ouve... é só vender barato, dentro das condições que o povo brasileiro pode pagar... acabou a lavagem de dinheiro senhores construtores... acabou a festança... brasileiro agora é escravo... salário no máximo R$2.500,00, e vcs querendo vender apartamento de 40 M2 por R$350.000?

    Acabou a festa meus amigos, acabou a avaliação fraudulenta... acabou.

    Acabou os laranjas vender um apartamento de 40 M2 por R$700.000,00 e pegar o financiamento e depois alegar que não pode pagar e o prejuízo ficar pra CEF. Acabou!

    Acabou.

    Gedel está preso.
    Dilma aniquilada.
    Lula vai ser preso.

    Simples assim, se preparem para o pior...

    Vai sobreviver quem voltar a vender apartamentos de 40 M2 por R$30.000,00.

    ACABOU A FRAUDEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE

    CPI da construção jáááááááááááá

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    1. Caralho,comentário digno de Nobel.Parabéns meu camarada acho certíssimo isso que vc falou só mais uma coisa em 2019 o IR vai pegar tudo registro de imoveis etc.Acho que nem igrejas terão como esconder as (DOAÇÕES).valeu !!!

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  3. Melhor definição que já vi sobre o mercado imobiliário Brasileiro:

    "O MERCADO IMOBILIÁRIO NO BRASIL ESTÁ SEM RUMO"

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  4. Muito mi mi mim, nunca terá apartamento de 30 mil reais. Os proprietários e construtores nunca chegarão a esses valores, vamos trabalhar e pagar nossos alugueis.

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    1. R$30.000 é a maneira de chamar a atenção, mas a inflação e o capital parado depreciando, já encarregaram de desvalorizar o bem...

      Mas os construtores tem que acordar pq a mina de ouro secou o minério, outro Eldorado, só quando os PTralhas estiverem no poder... e pela atual conjuntura... nunca mais.
      Outra coisa... mi mi mi é coisa de mortadelas que não aceitam a derrocada do sistema venezuelano de governar.

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    2. Desculpe amigo,sua lógica é valida.Porém a culpa do preço dos imóveis não é de governo nenhum,é fruto da ganância desmedida de investidores e proprietários que conseguem otários para garantir um futuro próspero de quem vende.

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  5. Nunca terão apartamentos de 30 ou 50 mil reais. Isso é fato, pois o custo da construção é muito maior do que isso. Em compensação, considerando que a média salarial do brasileiro está em 2200 reais, esqueçam melhoria do mercado imobiliário. Vai padecer congelado por anos e anos. Quem tinha uma mínima condição, já comprou e se endividou por 30 anos.
    Portanto, o encalhe de imóveis permanecerá gigante.

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    1. É verdade, juntando a condição financeira do brasileiro com a mudança de hábito, o mercado imobiliário permanecerá empacado durante décadas. Fico impressionado com a quantidade de imóveis na casa do milhão, à venda. Os donos, dificilmente, abaixarão seus preços, pois quando olham que o do vizinho também está na casa do milhão, pensam que irão rebaixar seu imóvel, anunciando mais barato.Quantos milionários tem no Brasil? Acho que poucos, né? Portanto, todo mundo vai permanecer anunciado, sem vender, até que, um dia, a inflação vai corroer tanto esse milhão que ele passará a valor menos da metade dos dias atuais. Aí, venderá! E os proprietários ficarão felizes!

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    2. Outra coisa, mesmo os juros estando baixos, Selic 6,5%,a inflação está com previsão de fechar o mês de março com o menor índice, da série. Será porquê? Total estagnação da economia. Ninguém se arrisca a investir em absolutamente nada. Zero gasto ou investimento! E aí? Acham que o mercado imobiliário vai aquecer? Não mesmo! Desde 2016, dizem que a previsão dos semestres seguintes será para recuperação! E o barco só afundando!

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  6. Pagamos com prazer, aluguel esta de graça amigo kkkkkkkkkkkkkkk
    Enquanto isto mesmo com selic a 6,50% os TD prefixados estão a 10%

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    1. Falou asneira,pagar aluguel com prazer tá forçando.Mas diante da situação é a única saída mesmo.

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  7. Meu sobrinho casou em Janeiro de 2018, nem quis saber de comprar casa, alugou a 600mts de distância do trabalho dele e 10 minutos de ônibus do trabalho da esposa. kkkkkk

    Casos como esse tem ocorrido frequentemente. Isso aponta forte mudança de perfil

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    1. Sim verdade tem ocorrido isso por ser impossível comprar um lar.Acho muito triste dar quase o salário inteiro(quem ganha pouco e são muitos)para o aluguel.Mas defendo com unhaa e dentes essa opção forçada.Compraria imóvel sim,mas com preço decente pois não vou pagar a aposentadoria de ninguém com esses preços absurdos

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  8. O imóvel próprio é o sonho de todos, sejam investidores procurando solidificar parte de seu capital, sejam dos trabalhadores que querem a segurança para sua família. O problema se resume a PREÇO. O brasileiro não tem o costume de guardar dinheiro "aplicar", nem sabe que esse dinheiro tem um custo e pode remunera-lo, assim vive não raramente nos limites dos cheques especiais e cartaoes de crédito.
    No meio do caminho apareceu um governo que ampliou o crédito para esses brasileiros, dos quais se alavancaram na compra de seus imóveis, no iniiní até deu certo, pois compraram ao preço justo com taxas condizentes ao risco da garantia real, o provpro é que as construtoras começaram a comprar tudo que é terreno, imóveis para demolição tudo porcaria e proprietários começaram a subir os preços, pois as construtoras compravam de qualquer forma, uma verdadeira pirâmide, no final o proprietário recebia o preço pago pela construtora de seu imóvel bolhudo, as construtoras recebiam o o preço pago pelos bancos de seus lanclançamemais bolhudos ainda é os bancos estão segurando os prejuízos, pois o elo mais fraco é a classe trabalhadora que não consegue pagar a prestação, pelo simples fato de necessidade de comer.
    TitandT os bancos que dançou junto somos nós que sabemos o valor do dinheiro, poupamos, aplicamos para pagar á vista, porém não acharemos um preço justo por um bom tempo, pelo simples fato dos proprietários estarem acostumados com os preços bolhudos pagos pelas construtoras, não se deram conta que essas construtoras estão quebradas, o que sobrou ?
    Nós é eles (proprietários), enquanto nan baixam os preços nós não compramos. Lá na frente alguea vai ter que ceder. É tenho certeza que não seremos nós.
    Deixa arderam !!!

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  9. Nicho falido por décadas....último a se recuperar em uma economia próspera,primeiro é emprego, renda,e é justamente o que não temos mais devido desindustrialização..Pib na base de serviços que são esporádicos sem garantia alguma de renda fixa,,,ou seja...tentar a mega sena....

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  10. Povo com renda baixa não adquire produtos com preço descolado da realidade.

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  11. Então!!! Só me digam uma coisa !!!! Quem ganhou com a venda de imóveis "bolhudos " ??
    Segundo praticamente unanimidade dos comentários ... quem comprou perdeu!! Os bancos financiaram bolhudos e irão perder!!! As construtoras estão todas quebradas !!! Mas não venderam com lucros de 1 milhão por cento ???
    A bolha não fecha !!! Não explode !!!
    Então??? Com a palavra os especialistas...

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  12. Fecha sim! O $$$ foi embora com os fundos internacionais que surfam em bolhas...
    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,sam-zell-vende-participacoes-na-gafisa-e-br-malls-imp-,619804

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