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quinta-feira, 14 de setembro de 2017

Portal Administradores: Imóvel perde disparado para investimento tradicional

“Com isso, quem destinou o imóvel para aluguel se viu obrigado a baixar muito o preço, recebendo menos do que a prestação que pagava pelo imóvel. O resultado é a retração de 50% no mercado imobiliário, entre os anos de 2015 e 2016” [...]. São situações como essa que demonstram a volatilidade do mercado imobiliário e indicam que comprar um apartamento pode representar um risco enorme de perder dinheiro

Há alguns anos, uma política de incentivos e financiamentos do Governo Federal trouxe uma valorização dos preços dos imóveis. As medidas tinham como objetivo dar à população acesso à casa própria com planos de concessão de crédito. Foi assim que, antes da crise imobiliária de 2008 dos Estados Unidos, o mercado brasileiro teve um crescimento de 121%. A economia aquecida também contribuiu para o aumento na demanda por imóveis. Para quem tinha um imóvel foi uma boa época: com a alta demanda, os preços aumentaram e os rendimentos também.

Porém, com o avanço da crise econômica, a demanda por imóveis caiu consideravelmente, as ofertas de crédito diminuíram e, com preços cada vez maiores, a população passou a enfrentar dificuldades para conseguir comprar ou alugar um apartamento. A taxa de vacância, que mede o número de imóveis disponíveis para locação, chegou, em São Paulo, a passar de 20% para imóveis corporativos em São Paulo, por exemplo.

“Com isso, quem destinou o imóvel para aluguel se viu obrigado a baixar muito o preço, recebendo menos do que a prestação que pagava pelo imóvel. O resultado é a retração de 50% no mercado imobiliário, entre os anos de 2015 e 2016”, explica o blog da Concórdia, uma das mais tradicionais empresas de investimento do Brasil, com cerca de R$ 6 bilhões sob custódia de mais de 5 mil clientes. São situações como essa que demonstram a volatilidade do mercado imobiliário e indicam que comprar um apartamento pode representar um risco enorme de perder dinheiro.

Além disso, para comprar um imóvel e alugá-lo, você tem duas opções: comprá-lo integralmente ou financiá-lo. No primeiro caso, a Concórdia apresenta o seguinte cenário como exemplo: se você tiver 300 mil reais, pode comprar um imóvel mais antigo e colocá-lo para alugar. Em geral, o valor do aluguel gira em torno de 0,3 a 0,5% do valor total do imóvel, dependendo da sua localização. "Considerando o valor de 0,5%, você receberia 1.500 reais por mês do seu locatário, descontando ainda a taxa que teria que pagar à imobiliária contratada para intermediar o negócio e a tributação de 27,5% para Pessoa Física. Enquanto isso, um bom CDB, que é um investimento de baixo risco, rende aproximadamente 0,8% ao mês atualmente, o que significa que os seus 300 mil reais aplicados renderiam o dobro do aluguel: 3.000 reais líquidos, descontando a tributação de 22,5% no início do investimento e terminando após 2 anos em 15% do Imposto de Renda", explica a empresa.

Imóvel financiado , prejuízo dobrado
No caso de um financiamento, a situação é ainda mais difícil, já que nesse caso a tendência é procurar um imóvel com valor maior. "Imagine que você encontre um apartamento de 600 mil reais e tenha 120 mil para dar entrada. O restante seria financiado em 30 anos. A primeira parcela giraria em torno de 6 mil reais", diz a Concórdia.

Mesmo nessas condições, ainda há quem prefira optar pela compra de um imóvel como investimento. Nesses casos é importante ressaltar que os alugueis são reajustados anualmente pelo IGP-M, um dos balizadores da inflação, um índice que nos últimos doze meses registrou uma queda acumulada de -1,71% (dados de Agosto de 2017 da FGV). Isso significa que o aluguel ficou mais barato tornando o retorno do investidor ainda menor.

Por outro lado investimentos de renda fixa são geralmente indexados pelos índices CDI ou IPCA mesmo com a queda da taxa básica de juros eles continuam atraentes visto que nos últimos doze meses acumularam uma rentabilidade de 12,04% e 2,46% respectivamente, ou seja, optando por um investimento é possível ter rendimentos positivos em oposição a diminuição recente do preço do aluguel.

Baixa rentabilidade e alto custo
Além da baixa rentabilidade comparada com outros investimentos ao adquirir um imóvel o investidor terá que prever que durante os intervalos de tempo em que o imóvel não estiver alugado, é o proprietário que arca com todas as contas, como IPTU, condomínio e outras complicações como vazamentos, pinturas e manutenção, além de pagar melhoras de condomínios e eventuais estragos causados pelo locatário.

Outro ponto relevante é a baixa liquidez (tempo necessário para transformar um investimento em dinheiro) de um imóvel que com o atual cenário econômico pode levar um tempo considerável, visto a diminuição do crédito para financiamento aumentando a dificuldade de se encontrar um bom comprador. Tem também a indivisibilidade. No imóvel não dá para simplesmente vender uma de suas partes e resgatar 50 mil, por exemplo. É tudo ou nada. No CDB ou num fundo de renda fixa é possível tentar a venda parcial ou fazer resgate, respectivamente.

Melhor alternativa
Se você tem recursos disponíveis e deseja investir, livre das dores de cabeça de um aluguel, um bom caminho é uma aplicação de médio ou longo prazo. Um investimento de 200 mil reais em um CDB prefixado, com taxa de 10% ao ano, por exemplo, resulta, ao final de 12 meses, em um valor atualizado de 220 mil reais, uma quantia improvável em caso de aluguel de um imóvel no mesmo valor do investimento. "Além disso, investindo em Renda Fixa você não terá problemas pelo contrato de aluguel e nem precisará arcar com os longos períodos de vacância enquanto o imóvel está vazio", explica a Concordia.

Por isso, antes de fazer um investimento, pense nas condições e avalie sua situação. Não deixe também de conversar com consultores especializados, para que você obtenha o melhor rendimento possível para o seu dinheiro.

(Portal Administradores - Notícias - Negócios - 13/09/2017)

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10 comentários:

  1. Não adianta. Ontem a Rede Esgoto bateu recordes de audiência 54.000.000 de expectadores para ver a metamorfose da mulher virar homi e torcer para os traficantes bonitões.
    Deixa pagar juros com gosto.

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  2. HA HA HA HA HA... agora sei pq seu ap de 40 metros quadrados custa tão caro...

    Vendo o Jornal da Rede Escroto, Gedel Vieira, surrupiou 5.000.000.000, putz, são muitos zeros 5 bilhões de reais.

    Geddel Vieira Lima era conhecido por ser solícito em relação a pedidos de amigos empresários para ajudar a liberar recursos na Caixa Econômica Federal. Ex-ministro de Lula (Integração Nacional) e Temer (Secretaria de Governo), Geddel ocupou a Vice-presidência de Pessoa Jurídica da Caixa de 2011 a 2013, no governo Dilma . Entre outras supostas negociatas, ele teria colaborado com o empresário Joesley Batista para conseguir um empréstimo de R$ 2,7 bilhões no banco para ele comprar a Alpargatas. Em troca, receberia uma propina de R$ 80 milhões.

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  3. Agora que chegaram a essa conclusão?!! Imóvel para aluguel é para aquela família que comprou outro e não precisou vender o anterior. Vai ficar para os filhos , netos etc. Imóvel como investimento? NUNCA!! Foi nessa que os IXXXPERTOSSS estão no prejuízo.

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  4. No Rio de janeiro está tudo normal ninguém baixa , ninguém vende ....

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  5. Kkkkk, tá na cara que essa matéria foi encomendada por bancos, mas não está falando da valorização do imóvel + aluguel.
    Pode ter certeza, imóvel sempre será um bom negócio, CDB daqui a pouco vai pagar 6,7% ao ano, devido a Selic em queda.
    Kkkkkkk

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    Respostas
    1. Que maconha estragada vc fumou corvo?
      Que valorização?
      Que aluguel?
      Vá comprar 40 metros quadrados por 768.000.
      Que bom negócio?
      Bebeu cachaça?
      Imóvel é bom para morar
      Imóvel é passivo
      Imóvel (na atual conjuntura) é um péssimo negócio.
      Imóveis estão em franca desvalorização.
      Aluguel segue o ritmo.
      Ativo é vc ter dinheiro aplicado rendendo.
      Imóveis depreciam.
      Estragam.
      Inquilino não paga.
      Tem vacância.
      Fura cano, estoura esgoto.
      Quebra o telhado
      O negocio é aluguel e juntar money para pagar a vista.

      E pare de desinformação viu corvou.
      Aqui estamos vacinados e estamos vacinando o povo.

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  6. E quando essa merda volta ao normal? Tenho uma casa a venda a 2 anos e as propostas que recebi é de 30 a 50% mais baixa do que vale...

    Não aceitei a de 30%, quando resolvi aceitar, o comprador já tinha comprado outra casa que o vendedor aceitou, nessas eu vejo que os preços de mercados não são mais praticados, é só vende quem entra na realidade...

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    1. Parabens..vc entendeu o mercado. Ufaaaaaaaaaaa...

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    2. Amigo, a ~2 anos atrás eu quase comprei uma excelente casa de 1,2 milhões (Graça a meu bom Deus não fiz isso), eu apliquei todo esse dinheiro em LCI, LCA e me aventurei pouquinho na bolsa. Hoje eu tenho 1.6 milhões de reais (apenas com o rendimento desse dinheiro). A casa continua a venda, e pedem 1 milhão nela (caiu 200 mil, depreciou, deu despesa, etc), vc tem noção que hoje eu tenho um capital 60% maior que essa casa? E se eu tivesse comprado teria só a casa arcando com depreciação, etc? Desculpe meu amigo, mas 30% menor, eu pegaria correndo para frear o prejuizo... Avalie o mercado, converse com qualquer corretor ( que não seja Corvo)... Boa sorte, sucesso em sua decisão...

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